我国房地产税制弊端及改革思路
内容 摘要: 目前 我国房地产税制弊端日益明显,改革现行房地产税制,开征物业税是我国未来税制改革的一项重要内容。物业税改革的三个主要目标是:提高土地资源利用效率、促进 社会 收入分配公平和稳定地方财政收入。我国应逐步将物业税培养成为地方政府的主体税种,积极发挥物业税作为主体税种的作用。
关键词:房地产税制改革 物业税 地方财政
我国房地产税收现状及存在 问题
(一)房地产税收现状 从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现行的房地产税收主要有以下税种:房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等。尽管这些税种在资源配置、组织财政收入、调节经济发展等方面发挥了一定的作用,但其收入规模较小,据统计,2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高,却仅为10.53%。而发达国家,如美国,其房地产税收一般要占到地方财政收入的85%-90%。相比之下,我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低,无法形成地方税的主要税源。
从各级地方财政的角度看房地产税的地位。目前,房地产税收在我国的各级财政收入中的比重均较小,虽然在省、市、县、乡镇四级财政中所占比例有所不同,但无论从哪一级来看,房地产税收都属于小税种。以河南省2003年的数据为例,在地方政府四级财政中,省、县、乡镇的房地产税收比重分别为4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%,而最高的市级也不过是10.37%,仍旧属于小税种。
结合历年数据发现,市级财政收入中房地产税收的比重有升高的趋势,而省级则呈下降的趋势,县、乡镇两级财政变化不大,呈现平稳态势。同时,观察其他省份的数据也可以看到类似的 规律 。总体说来,房地产税收在地方各级财政中所占比例均偏低,属于小税种。
(二)房地产税制存在的突出问题
首先,房地产税收在地方财政收入中所占比重过小,而从各国税收实践来看,凡是实行分税制财政体制的国家,房地产税收基本上是地方财政的主要税种;其次,税制结构设计不合理。房地产保有环节的税负过轻而流转环节税负过重。这种“轻保有”的局面一方面导致了土地利用的低效率,使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥,土地闲置与浪费现象日益严重;另外,税费种类繁多,租、税、费体系混乱。以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍,大大限制了税收的宏观调控能力;最后,从税负的分担上来看,明显表现为内资偏重、外资偏轻,这违背了税制统一、税负平等的基本原则,更不利于内资 企业 的竞争。
我国物业税改革思路
(一)物业税改革的模式
目前,针对物业税的改革,学者们基本达成共识,就是将目前对经营性用房和用地征收的城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税以及土地增值税进行合并,开征统一的物业税,物业税税收归地方财政所有。 税基的计量。物业税的税基是物业税征收时的房地产价,房地产税值会随着不动产市场价值的升高而提高。但为了便于征管、降低征税成本,我们以房地产评估价值为计税依据,以评估价值的80%为税基,房地产课税价值每五年评估一次。
物业税的减免政策。建议物业税的减免范围仅包括以下五项:非营利性机构自用的房屋与土地,如学校、 医院 、图书馆等;合法的宗教团体的自用房屋与土地;由国家财政部门拨付事业经费的科研学术机构直接用于学术 研究 的房屋与土地;对自用住宅可减免一定金额的房屋税与土地税;经财政部批准免税的其他房屋与土地。
(二)物业税改革的效应 分析
物业税改革能增强地方政府的财政收入。把物业税确定为地方主体税种,按照占地方财政收入10%的比例去推算,假定微观税负不变,则物业税的征收面要扩大1倍多。由于 目前 房地产保有阶段税收征收面仍比较窄,且是按原值征税,如拓宽税基、扩大计税标准,这一比例是可以做到的,因此,物业税开征后,基本上可以满足成为主体税种的要求。
政府采取物业税后,为保证长期、稳定的物业税收入,必然将基础建设投资进行长期规划,并注意保持对居民物业的保护,以便保证投资者或者业主在当地的长期居留,这样将对我国地方 经济 的可持续 发展 起推动作用。
开征物业税可以起到对土地集约利用和合理配置的作用。开征物业税可以抑制土地的炒卖,即使开发商土地闲置,也必须每年按评估的财产价值缴纳物业税,这样就加大了囤积土地的成本;可以推动产业结构调整,使城市土地向真正产生效用的使用者手中转移。根据房地产的市场价格征税,提升在城市中心区的生活或办公成本,将会正确引导消费者对城市物业的选择,实现物业的正常流动,从而推动城市空间布局和经济结构的不断调整。
开征物业税可以起到调节贫富差距的作用。物业税以房地产所有者或使用者为纳税人,以房地产保有阶段为主要课税环节,其税额与纳税人拥有或使用的房产、地产成正比,故能弥补个人所得税调控方面的局限性,能够发挥对人们收入分配不公的平抑效用,在一定程度上改变 社会 财富分配不均现象,降低财产的集中度,从而形成个人所得税调节即期个人收入分配、物业税调节个人财富积累水平,具有连续性、互补性的税收调节机制。
对我国房地产税制改革的政策建议
增加缴纳上的公平度和透明度。现行涉及房地产开发和保有各环节的税种和相关收费,经合并调整,构建统一规范的物业税后,便于征缴和管理。在简化税种后可以适当提高征收额度,根据国际经验,使其占全部税收的10%左右是比较合理的,由此可以将物业税(财产税)作为主体税种之一进行管理,充分发挥其收入调节作用。
要进一步规范房地产的税收评估制度。出于便于征管、减少征税成本的目的,我们建议以房地产评估价值的80%为课税的税基,这就给房地产的价值评估质量提出了要求。实行物业税改革后,必然要对房地产的税收评估进行规范,适时推出更为细化、规范的合理的计税 方法 ,从而尽可能避免由于房地产价值的低估而造成的税收流失。
健全与事权相匹配的物业税体制。把物业税清晰地界定为比较低端的政府,应该是比较合适的。地方政府一旦要将物业税培养成为其主体税种,不仅会提高征税积极性,还会积极扩大地方基础设施和公共设施规模、优化投资环境,辖区内不动产就进入升值轨道,地方政府收入就稳定增加,这就形成了税收收入的良性循环。
参考 文献 : 2.高世星,何杨.物业税构建的难点剖析[J].涉外税务,2006(2)
3.樊华,叶艳妹.我国房地产税制现状 研究 [J].经济论坛,2005.12
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