我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析

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【摘要】我国房地产价格不断上涨,其增长率远远超过收入增长率,而对房地产价格波动率的 研究 很少。本文根据2004年各省相关横截面数据,运用人均可支配收入增长率、建筑成本增长率、空置率三因素对房地产价格增长率进行实证 分析 ,并根据模型结论给出政策建议。

【关键词】房地产 人均可支配收入 空置率 投机需求

一、 影响 房地产价格波动率的主要因素

房地产的价格根本上取决于供求关系,而房地产的供给、需求受价格之外诸多因素影响。其中,生产成本是价格之外影响供给的主要因素,人均收入是价格之外影响需求的主要因素。因此, 理论 上,房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格,其增长率必然影响房屋价格增长率。这两个因素是分别从供给、需求角度考虑的,而空置率则综合供求状况进行分析。

1、房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函数,在其他因素不变时,建筑成本增加,供给减少,导致房价上升,所以,房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。

在分析建筑成本对房价的影响时,不仅要考虑当期建筑成本,而且要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品,从竣工到销售出去,往往需要一定时间。主要有如下原因:①商品房价格昂贵,需要花费一个家庭多年的积蓄,因此在购买时消费者非常谨慎,需要长时间进行决策;②商品房是存在较大差异的商品,消费者有不同偏好,要寻找到自己喜欢的商品房是需要时间的;③商品房隐含的信息多。为了达成交易,开发商需要时间开展营销活动,向消费者传递信息,消费者也要努力搜集信息,避免上当受骗。因此,应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况,所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外,由于数据方面的原因,本文以商品房竣工造价替代建筑成本。

2、人均可支配收入增长率。人均可支配收入是房地产需求的正函数,在其他因素不变时,收入越高,需求越大,导致房价上升,因此,人均可支配收入增长率是房地产价格增长率的正函数。人均可支配收入增长所导致的房地产需求增长表现在三个方面:一是收入的增长加快积累的增长,使得潜在购买力变成现实购买力;二是收入的增长使得消费结构发生变化,房地产成为重要的消费对象,人们会用更好的住宅替代原有住宅;三是收入的增长导致财富增长,进而对资产需求增加,刺激投机。房地产通常被看作一种资产,特别是在通货膨胀或其他资产预期收益率较低时,房地产是良好的投机工具。

3、空置率。空置率反映了市场供求状况,空置率越大,意味着更多的房屋没有卖出去,在完全竞争条件下,房屋价格会下降,即空置率与房屋价格增长率成反比。然而,首先要明确定义空置率。当前常被采用的 计算 空置率的 方法 有三种:第一,全 社会 空置房面积除以全部住房面积;第二,空置商品房面积除以当年竣工面积;第三,空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。计算方法不一样,计算结果 自然 大相径庭。现行条件下,全部住房存量难以统计,而采取第二种计算方法,波动性会过大,所以本文采取第三种方法计算空置率。

二、实证分析

1、模型及计算。根据上述分析,建立模型如下:

RP=C+RY+RC+RCA+RV+ε

(1)

其中,C为常数,RP、RY、RC、RCA、RV分别代表房屋价格增长率、人均可支配收入增长率、当期房屋建筑成本增长率、前期房屋建筑成本增长率,ε反映其他影响因素。

本文数据根据2002~2005年各年《 中国 统计年鉴》、《中国固定资产投资统计年鉴》数据整理而得,由于只有《中国固定资产投资统计年鉴2005》统计了空置面积数据,其中西藏省的空置面积数据缺失,所以文中以2004年中国大陆其余30省相关数据作为横截点进行分析。本文运用Eviews 5.0 进行计量分析,得到回归方程

(2): (0.59) (2.13) (1.90) (2.67) (-4.03)

而且检验样本回归总显著性的F值为7.77,对应的p值为0.0003,拟合优度为0.55。

2、结论。根据回归结果,有如下结论:

①系数值显著异于零。RP、RY、RCA、RV的系数通过了5%的显著性水平检验,RC的系数通过了10%的显著性水平检验,同时样本通过了总显著性检验。这表明房屋价格增长率的确受人均可支配收入增长率、当期房屋建筑成本增长率、前期房屋建筑成本增长率以及空置率的 影响 ,而且房屋价格增长率与前三者呈同向变动关系,与空置率呈反向变动关系。这与 理论 完全一致。

②人均可支配收入增长率对房屋价格增长率的影响最大,在其他因素不变时,人均可支配收入每增加一个百分点导致房屋价格增长0.83%;空置率的影响次之;前期房屋建筑成本增长率的影响较低;当期房屋建筑成本增长率的影响最低,房价对成本的弹性为。其他因素不变时,当期房屋建筑成本每增长一个百分点,导致房屋价格上涨0.2%。模型表明,前期成本波动率比当期成本波动率对房价波动率的影响更大。两期房价成本变动的总影响达到0.58,作用明显。

③总体拟合优度为0.55,这说明模型基本上能解释总体变异情况。

三、政策建议

根据上述模型 分析 结果可知,要控制房价过快增长,稳定房地产市场,必须从影响房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出发。如前文所述,收入增长从三个方面拉动房屋需求,政府控制的重点应是对房地产的投机需求。在控制房屋建筑成本方面,土地管理制度需进一步完善。具体措施如下:

1、征收利得税,抑制投机需求。对于投机性需求,可用税收杠杆进行抑制。政府采取的税收措施之一为征收营业税,但征收营业税的效果令人怀疑:一是营业税作用有限,如果预期房价飞涨,投机收益率大增,征收5%的营业税于事无补,不能抑制投机需求;二是营业税的税负会部分转嫁给购买方,特别是在购买方的需求价格弹性很低时,购买方会承受主要税负,用更高价格购房,出现事与愿违的结果。

2、改革土地储备制度。按照 目前 的规定,经营性土地出让只能采取拍卖、挂牌和招标的方式,其中:拍卖和挂牌是价高者得之,招标是合意者得之。由于拍卖、挂牌出让收益远大于招标,地方政府具有选择拍卖、挂牌的强烈意愿。政府出台这项制度的目的,是想通过土地储备制度来达到对土地一级市场的垄断,限制土地的投机。但是这一制度很难达到以上目的。因为政府既是土地市场的调控者,又是土地出让金的受益人。这种“裁判员”和“运动员”的双重身份使得政府会利用垄断权力追逐利益。

因此,从长期来看,政府应借鉴美国的做法,让市场获得主导地位,国家主要征收不动产税,取得土地的收益。而在短期内,改变出让方式,将招标作为出让的“单一规则”。因为地方政府没有动力实行这种“单一规则”,所以必须在制度上进行约束。而且,政府可在制定土地招标书时,对楼宇规划、外立面、户型设计等方面作出限制,以此控制开发商多建适合普通大众居住的中小户型单位,限制“非普通住房”的建设。

【 参考 文献 】 [2] 洪 涛、高 波、毛中根:外生冲击与房地产真实价格波动[J]. 财经研究,2005

(11):88~97

[3] 王淑云:信贷投入对房地产价格走势影响的实证研究[J]. 金融 与 经济 ,2005

(10):38~39

[4] 林平、袁中红、黄桂良:资金价格变动对房地产价格的影响:对广东的实证[J].南方金融,2006

(2):35~39

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